소액임차인의 최우선변제 지역별 금액과 강제경매 시 순위

(출처) ChatGPT 기반 생성 이미지

서론

주택임대차보호법에 따라 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 공매로 매각될 때 보증금 중 일정 금액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 제도입니다. 2025년 1월 현재, 지역별 소액임차인의 최우선변제금 기준은 다음과 같습니다.

 

1. 지역별 소액임차인의 보증금 범위

서울특별시	1억6천500만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억원4천500만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천500만원 이하
그 밖의 지역	7천500만원 이하

 

 

2. 지역별 소액임차인의 최우선변제금 한도

서울특별시	최대 5천500만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	최대 4천800만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	최대 2천800만원
그 밖의 지역	최대 2천500만원

3. 강제경매 시 소액임차인의 최우선변제금 변제 순위

강제경매 절차에서 배당 순위는 다음과 같습니다. 

1. 경매비용: 경매 진행을 위해 소요된 비용이 최우선으로 배당됩니다.
2. 필요비 및 유익비: 부동산의 보존이나 가치 증대를 위해 지출된 비용이 두 번째로 배당됩니다.
3. 소액임차인의 최우선변제금 및 선순위 임금채권: 주택임대차보호법에 따른 소액임차인의 최우선변제금과 근로기준법에 따른 근로자의 임금채권이 세 번째로 배당됩니다.
4. 당해세: 해당 부동산에 부과된 국세, 지방세 등이 네 번째로 배당됩니다.
5. 담보물권: 저당권, 전세권 등 담보물권에 따른 채권이 다섯 번째로 배당됩니다.
6. 일반채권: 담보 없이 채권을 가진 일반 채권자들의 채권이 마지막으로 배당됩니다.

 

따라서, 소액임차인은 경매 시 다른 담보권자보다 우선하여 보증금 중 일정 금액을 변제받을 수 있습니다. 이는 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 장치로서, 임차인은 자신의 권리를 보호받기 위해 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차를 사전에 완료해야 합니다.

 

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