부동산 직거래시 나홀로 계약서 작성 (feat. 주택임대차 표준계약서)

(출처) ChatGPT 기반 생성 이미지

서론

직거래로 부동산 임대차 계약을 진행할 때는 중개 수수료를 절약할 수 있는 장점이 있지만, 꼼꼼하게 준비하지 않으면 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 그리고 중개인이 없는 경우, 임차인과 임대인이 직접 모든 과정을 책임져야 하므로 아래 내용을 확인하고 진행해야 합니다.

 

1. 직거래 시 반드시 확인해야 할 주요 사항

1. 부동산 권리관계 확인
   임대인이 해당 주택의 실제 소유자인지 확인해야 하고 등기부등본을 발급받아 소유주와 근저당권, 압류 등의 설정 여부를 확인해야 합니다.
2. 전입신고와 확정일자
   계약 후 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이건 임대차 보호법 적용의 핵심이라 할 수 있습니다.
3. 임대료와 보증금의 거래 방식
   현금보다는 계좌 이체를 통해 거래 내역을 명확히 남기는게 중요합니다. 또한, 계약서에 입금 계좌번호와 금액을 계약서에 명시하여 추후 분쟁을 방지하는게 좋습니다.
4. 임대인의 신뢰성 검증
   임대인이 직접 거주 중이거나 해당 주택의 관리 상태를 파악하기 어려운 경우, 이전 임차인이나 관리사무소 등을 통해 임대인의 신뢰성을 간접적으로 확인하는 것도 좋습니다.
5. 현장 방문과 상태 점검
   계약 전에 반드시 현장을 방문하여 집 상태를 꼼꼼히 확인하세요. 하자, 누수, 곰팡이 등의 문제가 있다면 해당 내용을 계약서에 명시하거나 사전에 수리를 요구해야 합니다.

 

2. 계약서 작성 시 포함해야 할 특약사항

1. 하자 수리 관련 특약
   본 계약 체결 시점에 발견된 하자는 임대인이 계약 이전에 수리 완료하며, 추후 추가 하자가 발견될 경우, 하자 원인에 따라 임대인 또는 임차인이 수리비를 부담한다.
2. 중도 해지 조건
   임대차 계약 기간 중 임대인 또는 임차인이 계약을 해지할 경우, 최소 2개월 이전에 상대방에게 서면 통보하며, 임대인은 임차인에게 보증금을 즉시 반환한다.
3. 전대 금지
   임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 본 주택을 제3자에게 전대하거나 공유할 수 없다.
4. 시설물 유지보수 책임
   임대인은 보일러, 배관 등 주요 시설물의 고장 시 수리비를 부담하며, 임차인은 일상적인 소모품 교체 및 관리 책임을 진다.
5. 보증금 반환 시점 명시
   임차인은 임대차 종료 후 7일 이내에 주택 상태를 점검받고, 임대인은 보증금을 전액 반환한다. 단, 임차인의 과실로 인한 손해가 발생한 경우에는 이를 공제 후 반환한다.
6. 임대료 연체에 따른 페널티
   임차인이 임대료를 연체할 경우, 연체 금액의 5%를 가산하며, 연체 기간이 3개월을 초과하면 계약을 해지할 수 있다.

 

3. 표준임대차 계약서 샘플

한국공인중개사협회 표준임대차 계약서 

한국공인중개사협회

 

법무부 제공 주택임대차 표준계약서 

경기도 과천시 관문로 위치. 전자민원, 준법 운동, 여성포럼, 인권 광장.

 

4. 추가 고려사항

• 전문가 상담: 계약 내용을 확정하기 전, 부동산 전문 변호사나 공인중개사에게 검토를 의뢰하는 것이 안전합니다.
• 녹취 및 기록: 계약 과정에서 발생하는 모든 대화나 합의를 문자 메시지, 이메일, 녹취 등으로 기록해 두세요.
• 임대차 계약서 서식 사용: 국토교통부에서 제공하는 표준 임대차 계약서를 활용하면 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

부동산 직거래는 경제적으로 도움이 되지만, 꼼꼼한 준비와 확인 절차가 필수입니다. 위 내용을 참고하여 안전한 직거래 계약을 진행하세요!

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